O Paradoxo do Imobiliário em Portugal: Licenças a Cair, Avaliações a Subir. O que se passa?

O Paradoxo do Imobiliário em Portugal: Licenças a Cair, Avaliações a Subir. O que se passa?

​O mercado imobiliário em Portugal continua a dar sinais contraditórios e a desafiar as regras tradicionais da economia. Os dados mais recentes da Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AICCOPN), referentes ao primeiro trimestre de 2026, revelam uma realidade curiosa: estamos a licenciar menos casas, mas o dinheiro a circular no setor e o valor dos imóveis continuam a bater recordes.

​Se quer perceber para onde vai o mercado e como isto afeta o seu património, vamos traduzir os números em miúdos.

​Menos Projetos no Papel, Mais Cimento na Obra

​O primeiro dado que salta à vista é a quebra nas licenças emitidas pelas câmaras municipais para projetos de construção e reabilitação habitacional. Houve uma descida homóloga de 10,2% até março, totalizando 4.930 licenças. Em termos práticos, isto significa que há menos novos projetos a receber luz verde para avançar quando comparamos com o mesmo período do ano passado. O número de novos fogos (casas individuais) integrados nesses licenciamentos também recuou 4,7%.

​No entanto, aqui surge a primeira surpresa: o consumo de cimento subiu 2,2% no mercado nacional, atingindo as 960 mil toneladas.

​Como é que se explica que o licenciamento caia, mas o consumo de cimento suba? A resposta está no desfasamento temporal do setor. O cimento que se consome hoje serve para alimentar as obras que foram licenciadas há um ou dois anos e que estão agora em fase plena de construção. O abrandamento das licenças atuais só se vai refletir na falta de obras físicas mais à frente.

​Crédito à Habitação Dispara Apesar de Pequeno Soluço nos Juros

​Outro indicador que continua a aquecer o mercado é a concessão de novo crédito à habitação por parte dos bancos. Excluindo as renegociações de contratos já existentes, o montante total subiu 10,6% face ao primeiro trimestre do ano anterior, movimentando 5.717 milhões de euros até ao final de março.

​A AICCOPN nota que este reforço do financiamento bancário aconteceu mesmo num cenário de ligeira subida das taxas de juro, que travaram a rota de descida que traziam dos meses anteriores e se fixaram numa média de 3,09% em março de 2026. A fome por ativos imobiliários e a necessidade de habitação parecem, por agora, ignorar este pequeno travão nos juros.

​Apartamentos Lideram a Escalada de Preços

​Com menos casas novas a entrar no mercado no futuro e a procura sustentada pelo crédito, o resultado óbvio é a pressão nos preços. O valor mediano da avaliação bancária registou uma valorização homóloga expressiva de 16,5% em março.

​Quem está a puxar pela carroça são os apartamentos, que registaram um aumento vertiginoso de 21,2% no valor de avaliação. As moradias também subiram, mas a um ritmo mais moderado de 12,6%.

​O Veredito da Mia

​A quebra de 10,2% nas licenças de construção é um sinal de alerta claro para o longo prazo. Se a burocracia municipal ou os custos de contexto continuarem a travar o nascimento de novos projetos, o problema crónico da falta de oferta em Portugal vai agravar-se. Com a procura impulsionada por mais de 5,7 mil milhões de euros em novos créditos, a escassez de produto novo vai continuar a atuar como um piso psicológico que impede a descida dos preços, sobretudo nas áreas metropolitanas e no segmento dos apartamentos. Para quem investe com o foco no longo prazo, o imobiliário residencial português continua a mostrar uma enorme resiliência, mas a margem de esmagamento de rentabilidade via preços de aquisição elevados exige cada vez mais critério na escolha dos ativos.

​A Opção Billion

​Para a equipa do Billion, este cenário reforça a nossa tese central: o futuro do investimento de sucesso não passa por seguir as massas de forma cega, mas sim pela utilização estratégica de dados e tecnologia. Num mercado imobiliário físico tão congestionado, burocrático e com avaliações inflacionadas, os investidores inteligentes devem usar ferramentas analíticas avançadas para identificar assimetrias de mercado. Além disso, a tecnologia abre portas para democratizar o acesso a este setor através de plataformas digitais de crowdfunding imobiliário ou de fundos cotados (REITs) altamente eficientes, onde os dados operacionais em tempo real valem muito mais do que tijolos físicos e promessas de licenciamento.